Khi tìm hiểu chương trình EB-5, nhiều nhà đầu tư thường dành phần lớn thời gian để quan tâm đến thời gian xử lý hồ sơ hoặc khả năng nhận thẻ xanh. Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, một trong những yếu tố quan trọng hơn cả là lựa chọn đúng dự án.
Thực tế cho thấy, phần lớn các trường hợp gặp vấn đề trong chương trình EB-5 không xuất phát từ luật di trú mà đến từ việc lựa chọn dự án thiếu thận trọng. Một dự án có thể giúp nhà đầu tư đạt được mục tiêu định cư và hoàn vốn thuận lợi, nhưng cũng có những dự án tiềm ẩn rủi ro khiến hồ sơ hoặc khoản đầu tư gặp khó khăn.
Dưới đây là 11 dấu hiệu thường gặp khi thẩm định một dự án EB-5 có mức độ rủi ro cao trong năm 2026.
Mục Lục
1. Lợi nhuận hứa hẹn cao bất thường
Một trong những dấu hiệu dễ nhận biết nhất là dự án quảng bá mức lợi nhuận quá hấp dẫn.
Trong thực tế, các dự án EB-5 chất lượng thường chỉ trả mức lợi nhuận tương đối thấp, bởi mục tiêu chính là tạo việc làm và bảo toàn vốn cho nhà đầu tư.
Nếu một dự án cam kết mức lợi nhuận vượt trội so với mặt bằng chung, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi:
- Vì sao dự án phải trả lãi cao như vậy?
- Tại sao không thể huy động vốn từ ngân hàng?
- Rủi ro nào đang được phản ánh vào mức lợi nhuận đó?
Lợi nhuận càng cao thường đồng nghĩa với rủi ro càng lớn.
2. Phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn EB-5
Một dự án EB-5 an toàn thường có nhiều nguồn vốn tham gia, bao gồm:
- Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển
- Vốn vay ngân hàng
- Vốn EB-5
Nếu vốn EB-5 chiếm tỷ trọng quá lớn trong tổng nguồn vốn, dự án có thể gặp khó khăn nếu việc huy động nhà đầu tư không đạt kỳ vọng.
Theo quan điểm cá nhân, khi dự án phụ thuộc quá mức vào vốn EB-5, đây là tín hiệu cần được xem xét rất kỹ.
3. Không có ngân hàng hoặc tổ chức tài chính tham gia
Ngân hàng thường thực hiện quy trình thẩm định rất nghiêm ngặt trước khi cấp vốn.
Nếu dự án không có sự tham gia của ngân hàng hoặc tổ chức tài chính độc lập, nhà đầu tư nên tìm hiểu nguyên nhân.
Việc có ngân hàng tham gia không đảm bảo dự án chắc chắn thành công, nhưng đây thường là một lớp thẩm định bổ sung đáng giá.
4. Thiếu minh bạch thông tin
Một dự án EB-5 đáng tin cậy phải sẵn sàng cung cấp:
- Báo cáo tài chính
- Hồ sơ pháp lý
- Báo cáo kinh tế
- Tài liệu chào bán
- Các hợp đồng liên quan
Nếu câu trả lời thường xuyên mơ hồ hoặc chỉ dựa trên cam kết bằng lời nói, đó là dấu hiệu cảnh báo cần lưu ý.
Trong hoạt động thẩm định dự án EB-5, minh bạch luôn là một trong những tiêu chí quan trọng nhất.
5. Thặng dư việc làm quá thấp
Đối với nhà đầu tư EB-5, việc làm chính là nền tảng của hồ sơ định cư.
Luật yêu cầu mỗi nhà đầu tư phải tạo tối thiểu 10 việc làm đủ điều kiện. Vì vậy, các dự án thường cố gắng tạo ra nhiều việc làm hơn mức tối thiểu để tạo vùng đệm an toàn.
Ví dụ:
- 10 việc làm/nhà đầu tư: vùng đệm gần như bằng 0
- 15 việc làm/nhà đầu tư: an toàn hơn
- 20 việc làm/nhà đầu tư: có biên độ bảo vệ tốt hơn
Dự án càng có nhiều thặng dư việc làm, rủi ro hồ sơ càng thấp.
6. Chiến lược hoàn vốn không rõ ràng
Một câu hỏi quan trọng mà mọi nhà đầu tư nên đặt ra là:
“Tiền của tôi sẽ được hoàn trả bằng cách nào?”
Một dự án EB-5 cần có kế hoạch hoàn vốn hợp lý, bao gồm:
- Nguồn tiền hoàn trả
- Thời gian hoàn trả dự kiến
- Điều kiện hoàn trả
Nếu những nội dung này không được giải thích rõ ràng, mức độ rủi ro sẽ tăng lên đáng kể.
7. Chủ đầu tư hoặc Regional Center thiếu kinh nghiệm
Lịch sử hoạt động là một yếu tố quan trọng khi đánh giá dự án.
Nhà đầu tư nên tìm hiểu:
- Chủ đầu tư đã hoàn thành bao nhiêu dự án?
- Đã từng hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5 hay chưa?
- Đã có hồ sơ I-526E được chấp thuận hay chưa?
- Đã có hồ sơ I-829 thành công hay chưa?
Kinh nghiệm trong quá khứ không bảo đảm thành công trong tương lai, nhưng thường phản ánh năng lực thực hiện dự án.
8. Dự án chưa được USCIS chấp thuận đơn I-956F
Sau Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA 2022), mẫu đơn I-956F trở thành một phần quan trọng trong quy trình quản lý dự án EB-5.
Khi I-956F đã được USCIS phê duyệt, dự án đã trải qua quá trình xem xét nhất định từ cơ quan quản lý.
Ngược lại, nếu I-956F vẫn đang chờ xử lý, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ hơn các yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định.
9. Dự án thuộc ngành có độ biến động cao
Không phải mọi ngành nghề đều có mức độ rủi ro giống nhau.
Một số lĩnh vực thường chịu ảnh hưởng mạnh bởi chu kỳ kinh tế như:
- Khách sạn cao cấp
- Khu nghỉ dưỡng
- Bất động sản thương mại phụ thuộc thị trường
Trong khi đó, các lĩnh vực như:
- Nhà ở
- Chăm sóc sức khỏe
- Cơ sở hạ tầng
thường có nhu cầu ổn định hơn trong dài hạn.
10. Dự án chịu áp lực từ lãi suất và chi phí xây dựng
Trong giai đoạn gần đây, nhiều dự án bất động sản tại Mỹ phải điều chỉnh cấu trúc vốn do:
- Lãi suất tăng
- Chi phí xây dựng tăng
- Chi phí lao động tăng
Nếu dự án thường xuyên phải tái cơ cấu tài chính hoặc đàm phán lại nguồn vốn, nhà đầu tư nên xem xét khả năng thanh khoản và hoàn vốn trong tương lai.
11. Thiếu cơ chế giám sát và kiểm toán độc lập
Một dự án EB-5 chất lượng thường có:
- Đơn vị quản lý quỹ
- Kiểm toán độc lập
- Báo cáo định kỳ
- Hệ thống giám sát tuân thủ
Những cơ chế này giúp giảm nguy cơ sử dụng vốn sai mục đích và tăng tính minh bạch trong quá trình triển khai dự án.
Kết Luận
Theo quan điểm của tôi, việc lựa chọn dự án EB-5 không nên bắt đầu bằng câu hỏi “lợi nhuận bao nhiêu”, mà nên bắt đầu bằng câu hỏi “mức độ an toàn ra sao”.
Một dự án EB-5 tốt không nhất thiết phải là dự án trả lãi cao nhất. Thay vào đó, đó là dự án có cấu trúc vốn vững chắc, tạo đủ việc làm, minh bạch thông tin và có chiến lược hoàn vốn hợp lý.
Trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên thực hiện quy trình thẩm định dự án EB-5 (EB-5 Due Diligence) một cách độc lập hoặc làm việc cùng các chuyên gia, luật sư và cố vấn có kinh nghiệm để đánh giá toàn diện các rủi ro có thể phát sinh.